法制周報·新湖南記者 陳思 曾雨田
質疑小區(qū)物業(yè)公共部分收入賬目不清，可能存在“貓膩”，長沙岳麓區(qū)陽光100國際新城小區(qū)的4名業(yè)主，將物業(yè)公司告上了法庭，要求行使業(yè)主知情權，查閱監(jiān)督物業(yè)賬目明細。
長沙市岳麓區(qū)人民法院開庭審理此案后，于2020年11月26日作出一審判決，駁回了業(yè)主們的訴訟請求。目前，業(yè)主們已向該院提起上訴，要求物業(yè)公開賬目明細。
雙方爭論焦點：
業(yè)主知情權范圍是否擴大
2010年入住陽光100國際新城小區(qū)的業(yè)主秦厚剛介紹，小區(qū)現(xiàn)有4期、8000余戶業(yè)主，物業(yè)費收費標準為每月1.6元/平方米。公共收益部分還包括基站、小區(qū)出入口等公共區(qū)域擺攤租金、停車場等5塊商業(yè)收入。
2015年開始，他和多名熱心小區(qū)公共事務的業(yè)主，對物業(yè)每年在小區(qū)公告欄張貼的收支明細公示產(chǎn)生了疑慮，“每年張貼出來的公共收益從100多萬到幾百萬不等，收支都是虧本的，不是虧50多萬，就是百來萬”。
質疑賬目不明，秦厚剛和多名業(yè)主曾以個人身份，向物業(yè)提出申請，要求查閱賬目明細，但交涉多次未能如愿，“物業(yè)說我們沒成立業(yè)委會，無權查看，每次都讓我們‘看公示就是了’”。
秦厚剛說，多年前，業(yè)主們就積極奔走，試圖成立業(yè)委會，以監(jiān)管物業(yè)。但因其他原因，業(yè)委會遲遲未能正式成立。2019年，他和其他3名業(yè)主對物業(yè)提起訴訟，“不能再等到業(yè)委會成立了”。
他們訴稱，根據(jù)《物權法》第82條、《物業(yè)管理條例》第6條規(guī)定，業(yè)主享有知情權和監(jiān)督權，物業(yè)需公開自2004年7月16日至今的業(yè)主共有部分的使用和收益情況，以及支出情況所涉及的合同、收款憑證、銀行交易明細等原始憑證，并允許查閱、復印和拍照。
在2020年10月30日的庭審中，“業(yè)主知情權的范圍界定”“公示主體應為業(yè)委會還是物業(yè)”等問題成為雙方爭論的焦點。
物業(yè)方及律師認為，每年小區(qū)物業(yè)服務、公共部位經(jīng)營收支明細，物業(yè)已在小區(qū)公示欄進行過公示，已經(jīng)履行了物業(yè)管理服務義務。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第36條及《湖南省物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，業(yè)主們請求中要求公布的資料等，公布的主體均為業(yè)主委員會。而業(yè)主們要求公開原始憑證，并查閱復印和拍照，屬于擅自擴大業(yè)主知情權的范圍。業(yè)主要求查閱原始憑證的提供、復印拍照等要求，超出業(yè)主知情權的權利范圍，且無法律依據(jù)。
對此，業(yè)主方及律師則回應稱，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第6條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中可以監(jiān)督物業(yè)服務，業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況，享有知情權和監(jiān)督權。因業(yè)委會未正式投入工作，一直以來，小區(qū)是由物業(yè)對共用設備設施進行使用和管理。據(jù)《合同法》，合同義務不僅包括合同約定的本身條款，還包括法律法規(guī)規(guī)定的法律義務，合同中雖無約定的義務，但據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)有公開的法定義務。
業(yè)主方代理律師張群林說，目前的確尚無明確法律條文規(guī)定，物業(yè)公司需要公示財務賬目原始資料。但基于法律保障維護業(yè)主知情權和監(jiān)督權的立法精神，在小區(qū)還沒有業(yè)委會，物業(yè)暫時代管公共收益部分的情況下，物業(yè)公司除了履行張榜公示的基本義務外，當業(yè)主對賬目提出質疑時，理應保障業(yè)主知情權。
在陽光100物業(yè)發(fā)展有限公司長沙分公司，負責與業(yè)主協(xié)調的客服部主管賀秉文介紹，該公司2004年成立，每半年、一年，公司都向業(yè)主公布收支明細，也要接受審計部門審計。他認為，業(yè)主要求查閱賬目的要求，不僅牽涉到公司的商業(yè)機密，還得安排專人接待，公司無法滿足。業(yè)主看來是連年虧損的公示明細，其實是正常的運營收支。“根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，即便業(yè)委會成立，也要經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)委會才能前來查詢?！彼f。
物業(yè)方律師、湖南環(huán)楚律師事務所律師葉意根認為，物業(yè)公司已公布整體收支明細。業(yè)主要求公布合同、流水、賬目明細等原始材料，不僅沒有法律依據(jù)，且將給物業(yè)公司造成負擔，“業(yè)主對知情權行使范圍做了不恰當?shù)臄U大”。針對業(yè)主就物業(yè)為何連年虧損還繼續(xù)經(jīng)營的質疑，葉意根說，如果要提供虧損的詳細信息，必然增加物業(yè)公司的服務成本，“沒有法律明確規(guī)定業(yè)主有這項權利”。根據(jù)湖南省住建廳發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，業(yè)委會應向業(yè)主公示收益情況，但該小區(qū)業(yè)委會尚未成立，實際情況上是不能滿足的。
《民法典》規(guī)范了物業(yè)服務應當公開的內容
業(yè)主知情權，是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內涉及業(yè)主共有權以及共同管理權相關事項的權利。
記者查閱發(fā)現(xiàn)，我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱五類應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持。
在前述規(guī)定的基礎上，2021年1月1日正式施行的《民法典》，進一步規(guī)范了物業(yè)服務應當公開的內容。其中，《民法典》第943條規(guī)定：物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。第271條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！睘榱烁玫乇Ｗo業(yè)主對于小區(qū)共有部分的權利，第282條還新增了一條關于業(yè)主共有部分產(chǎn)生收入歸屬的規(guī)定，“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。
第三方聲音：
建議成立業(yè)委會再維權
在司法實踐中，業(yè)主知情權的范圍如何界定，業(yè)主如何爭取自己的知情權?
記者采訪了湖南師范大學法學院教授倪洪濤。他認為，按照物業(yè)服務方面的相關規(guī)定，物業(yè)公司有義務公開共有部分收益明細、物業(yè)管理事項，業(yè)主對此有知情權，也有權要求物業(yè)公司達到法律規(guī)定和物業(yè)服務合同約定服務質量要求。
但他也認為，“只能就外圍事項公開信息，深入人家公司內部查賬特別是銀行流水，于法無據(jù)”。倪洪濤說，服務信息公開應有邊界，業(yè)主也并非執(zhí)法主體或者監(jiān)管主體，更非物業(yè)公司內部員工，沒有權利查詢物業(yè)公司的勞動合同、銀行流水等原始文件。
“只有相關市場監(jiān)管部門等執(zhí)法主體有這個監(jiān)管權?！彼硎?，如果業(yè)主質疑收入和支出，在雙方同意的前提下，可以尋求第三方介入，比如會計事務所對物業(yè)公司賬目進行審查。業(yè)主對物業(yè)公司服務不滿意，認為其服務不到位，可以和物業(yè)公司解除服務協(xié)議。如果業(yè)主懷疑物業(yè)公司存在貪污挪用小區(qū)收入、物業(yè)費的情形，可以報案。
采訪中，湖南人和律師事務所律師高晶波認為，在小區(qū)尚無業(yè)委會的情況下，業(yè)主只是在買房時和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了物業(yè)前期服務合同，業(yè)主可行使的權利范圍，“可以看下前期物業(yè)服務合同約定的事項”。
他表示，業(yè)主作為物業(yè)費用的支付人，確有財務監(jiān)督的權利。但行使此項權利的方式，并不是由業(yè)主私人檢查，物業(yè)公司是有權拒絕的。業(yè)主有兩個合法途徑監(jiān)督查賬，一是業(yè)主委托會計事務所進行檢查，二是成立業(yè)委會，由業(yè)委會或者業(yè)委會委托會計師事務所檢查。小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會后，成為合法主體，便可代表全體業(yè)主，每年和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，“這樣才有依據(jù)，甚至可以請求返還公共部分收益”。
高晶波建議，在當前業(yè)主法律意識越來越高的環(huán)境下，業(yè)主試圖用法律途徑維權，還是要符合法律要求的主體合法化，“最好成立業(yè)委會合法維權，與政府層面達成和解，由更高一層的政府組織出面協(xié)調，取得社區(qū)、街道、物業(yè)的協(xié)助或支持，業(yè)委會成立、主體合法化后，才便于主張自己的權利”。
責編：廖悠悠
來源：法制周報
